六福皇宫，这个曾被房租压死的五星级饭店，歇业后，大楼闲置近一年，新房客近期确认，竟是日本最大的铁道集团：JR东日本。
这栋建筑物，是国泰人寿所有；六福旅游集团总裁庄秀石曾向友人透露，六福皇宫承租20年，付给国泰的房租，累计高达80亿元。
大楼闲置时不乏有人洽租，但都因不利饭店经营的内部结构，及租金条件而打退堂鼓。别人向后退，JR东日本却往里冲，跟国泰一签就是20年租期，将开设该集团首个海外饭店。
日本人以做事谨慎闻名，尤其海外市场的投资案，更是谨慎再谨慎，绝不打没把握的仗。前有六福的惨痛经验，为何该集团仍要将该建筑物，当作拓展海外市场的前哨站？
并且，这不仅是一栋饭店的出租案，指标性在于，将掀起日系饭店、与以日客为主力的本土饭店，激烈的肉搏战。
要让指标案例发生，并不容易。JR东日本与国泰人寿整整商谈一年；为了一个宴会厅，双方人马差点拍桌翻脸。
为了一个宴会厅，差点翻脸
背后有一个极为关键的人物，是福泰饭店集团总裁廖东汉，福华饭店集团第二代9个兄弟中的老幺，也是第二代中，最活跃的一人。
廖东汉接受《商周》独家专访，说明这场投资案的来龙去脉。
JR东日本的饭店业务中，有众多饭店品牌，其中最知名是大都会饭店。这次来台的JR东日本大饭店台北，是品牌的最新成员，惟等级较高，定位为五星级饭店，规划288间房，首年平均房价目标是5,500元，预计2021年春季开幕。
饭店总投资额5亿，廖东汉入股5%。他说，这个投资案，他只扮演silent partner（隐名合伙人）角色，他着眼的是未来与JR东日本更广阔的合作。
1987年，日本国有铁道施行分割民营化，成立7家铁路公司，合称JR（Japan Railways），其中又以JR东日本的运营规模最大，旗下业务涵盖铁路、巴士、饭店、百货零售等。
近年日本企业加速来台发展，JR东日本也没缺席，除了旗下商场atré进驻台北微风南山，之前台北双子星招标时，北捷筹组团队里，也能看见其身影。
瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监黄舒卫指出，日本是全球高龄化最快的国家，长期内需市场势必萎缩；消费税率10月1日起提高后，对内需更是雪上加霜，迫使日企加速把营收增长动能移到海外。
内需萎缩同时，赴日游客人数却持续增长，外国游客将成日本饭店业最重要的增长引擎。
这是对拓展海外向来保守的日本饭店，今年开始走出日本市场的原因，“因为它们必须向外国游客推销自己。”仲量联行在今年7月的一份报告里分析。
在这大环境下，JR东日本一直想在台湾开设饭店，积极寻找台湾的合作伙伴。
2018年11月，在台北福华饭店前日籍总经理清水启一的牵线下，JR东日本与福华饭店集团结盟成为策略伙伴，因为这层关系，结识了廖东汉。
JR东日本请廖东汉推荐适合开设饭店的不动产，廖推荐六福皇宫原址，对方也被气派的外观吸引，于是2018年11月，开始与国泰人寿洽谈承租。
不过，协商过程碰到一大难题。原本六福皇宫地下3楼有一个可容纳800人的宴会厅，JR东日本认为，台湾也有少子化、不婚的问题，做婚宴一定亏钱，所以不愿承租，但国泰也不让步。
和事老提案：找第三方承租
“为了B3这个（问题），（JR东日本）跟国泰吵，国泰也很不高兴啊！哪有人只租95%，剩下5%不租的？”身为牵线人的廖东汉，全程参与协商过程。
他回忆，日本人坚持不租，“整个7、8月都在吵这个，还差点拍桌子，我原本以为要破灭了。”他说，眼见双方僵持不下，他提出折衷方案，就是国泰另找人承租地下3楼。
后来，国泰费了一番力气，找到一个婚宴会馆愿意承租，虽然JR东日本对跟其他租客共享建筑物仍有点意见，但至少双方有台阶下。
廖东汉笑说，国泰为了这个案子，真的很忍耐，除了不租宴会厅，JR东日本还要求很多样件，包括要更换电梯、热水锅炉等。换成别人，国泰早就转头走人了。
“蔡宏图（国泰金控董事长）很给我面子！”他说，他与蔡宏图是旧识，加上他长子廖炳耀与蔡宏图长子蔡宗翰，从小在美国学校就认识，双方渊源很深，“他儿子（蔡宗翰）有来我这，我儿子跟他谈的，大家都希望促成这个投资。”
但六福皇宫被房租压垮的殷鉴不远，JR东日本携手廖东汉，要如何扭转形势？
转租名餐厅，赚租金＋人流
其实，六福皇宫熄灯后，曾有多家饭店集团有意承租，后来都打消念头，最主要原因，就是该建筑物在内部结构设计，有许多经营饭店者难以克服的先天障碍。
譬如六福皇宫当时有七个餐厅，多数集中当地下1、2楼，生意并非不好，但营业面积没有大到可容纳足够客人，来分摊建筑物租金。
为何当初会有这样的设计？这有时代背景。建筑物申请建造执照时，就已确立是国际观光旅馆；完工后，所有楼层也是登记为国际观光旅馆。
但问题是，早期观光饭店低楼层、地下室流行做店铺，像台北福华、台北圆山有很多卖西服、女性服饰、纪念品的小店，所以六福皇宫地下室，才有这么多要大不大、要小不小的空间。
六福不是没想过，把这些难运用的空间租出去当二房东。但招租时，商家因面积问题打退堂鼓，且当年鲜少有把饭店空间租给外面餐厅的做法，所以一直乏人问津，六福只能自己经营餐厅，苦撑了20年。
廖东汉说，他知道六福皇宫空间格局的问题，所以未来只会保留一个自助餐厅及日本料理，其他餐厅空间由JR东日本找知名餐厅承租，当二房东。
跟20年前相比，现在台湾餐饮品牌遍地开花，饭店不见得要自己做餐饮，租给知名餐厅彼此导流，已成为趋势。像高位和牛料理餐厅乐轩，今年8月进驻台北晶华，便是一例。
集成集团资源，抢200万日客
至于最关键的问题：租金是否有比六福承租时低？廖东汉未多加透露，只笑说：“我有帮忙谈到很合理的条件啦！”
他强调，JR东日本承诺，会动用集团所有资源支持，例如，持有日本最大旅行社JTB 20%股权，未来来台的旅行团就会入住，“不用付授权费（六福皇宫要付给威斯汀品牌授权费）、租金又合理，还有日本人的丰富资源，起跑点比六福好太多了！”
日本旅客来台，多选择中山北路二段的饭店，如大仓久和、老爷、晶华、国宾，及地铁南京复兴站旁的兄弟饭店。
廖东汉认为，今年日本旅客入境人数将突破200万人次，加上中山北路做日客的饭店，平均住房率都在85%以上，“我跟他们分一杯羹，住房率80%是基本门槛，我很有信心。”
JR东日本加入战局，西铁集团、三井不动产选定西门町及台北市旧市议会原址兴建饭店；日本规模最大的连锁商务饭店东横Inn，据闻也在找点；加上大仓久和、台北老爷（委由大仓日航酒店管理集团经营管理）等既有日系品牌，台湾将迎来一场东洋饭店大战。
饭店企业分析，相较欧美旅客喜欢体验当地饭店，日本人对日系品牌忠诚度高，台湾日系饭店越来越多，非日系、但又主攻日客的本土饭店，将承受空前的竞争压力；饭店业对日语人才的需求，也将水涨船高。
拥有雄厚资源，是JR东日本最大优势；廖东汉也会协助觅才，组经营团队。两强联手，看能否破除租金魔咒，变成日系饭店成功涉足的指标案。