房价增值七成流入富人口袋,中产阶级被踢出住房市场

全球房市涨翻天,加剧贫富差距。美国一项调查发现,随着房价飙升,十年来住房财富增加8万亿美元,其中七成流向高收入者,中等收入家庭占26%,低收入家庭仅占4%。由于房价越来越高不可攀,过去十年中等收入家庭的住房拥有率下降幅度最大,市场预期房价还会涨两年,未来普通家庭将更买不起房。

这项名为《新兴中产阶级市场的住房财富收益》研究调查2010~2020年间各收入群体以及美国917个大都市或小城市地区的住房财富分布情况,研究发现在这十年中受益最多的是高收入者。

虽然所有收入群体的住房财富都在增长,但中低收入家庭最终获得的收益比例较小。该研究发现,过去十年积累的8.2万亿美元住房财富中,高收入房主占所有财富积累的大约71%。中等收入房主中,住房总财富增加2.1万亿美元,占住房财富增长的26%,在低收入房主中,住房财富增加2,960亿美元,只占住房财富增长的4%。

创记录的低利率和可供购买的房屋稀缺,再加上疫情期间出人意料的爆炸性需求,导致去年美国平均房价上涨17%,是至少二十年来最强劲的年度涨幅。根据全国房地产经纪人协会(NAR) 的数据,在美国如果10年前以162,600美元的中位价购买典型的单户住宅,那么现在可能已经有229,400美元的住房财富。

NAR首席经济学家表示,房房价值通常会随着时间增值,因此房主在支付头期款,并开始付贷款后就等同开始累计财富,因此拥有房屋仍然是创建长期财富的一种行之有效的方法。但现在要进入房屋市场越来越难,过去十年纽约和洛杉矶等大都市地区房价急速上涨,使中等收入受薪者越来越难负担,中等收入者不是因为买不起房而放弃,就是迁移到其他更负担得起的地区。

预计今年美国房价还将继续涨。据《路透社》对房地产分析师的一项调查显示,即使美联储开始升息,今年美国房价仍将上涨10.3%,比12月调查中的8%有所提升,显示住房的潜在需求仍然强劲,住房供应仍然紧张。2023年才会开始降温,预计明年价格将上涨5%,2024年上涨4.1%,都比前次调查略有上升。市场预测卖方市场还有两年,要到2024年才会出现转机。

独立咨询公司Hunter Housing Economics负责人认为今年房价通胀率将略低于8%,2023年为4.1%,他认为最近房价上涨的步伐显然是不可持续的,房价上涨速度将放缓至更接近20多岁和30多岁的人组成的家庭收入增长速度,但下跌的风险非常低。

当被问及今年的联邦基金利率将导致房地产市场显著放缓时,分析师的回应中值为1.75%,牛津经济研究院认为利率超过2%就将减缓经济增长并抑制房地产活动。主要投行预期2022年美国升息幅度将介于1.5~1.75%。英国分析师认为,受战事影响较大,加上通货膨胀与升息,将让更多买房者买不起房,预期2022年英国的房价涨幅就会大幅趋缓。

(首图来源:Flickr /Will BucknerCC By2.0)

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